Quando parliamo di cedolare secca sugli affitti intendiamo un particolare regime fiscale di favore per chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo. Questo vuol dire ignifica pagare una tassa sostitutiva all’ Irpef e delle relative addizionali, l’ imposta di bollo e di registro con un’aliquota al 21%  nella maggior parte dei casi e ridotta al 15 e 10% in alcuni singoli casi.

La legge num. 225 del 2016, derivata dal decreto fiscale num. 193 prevede alcune importanti novità per ciò che corncerne la cedolare sugli affitti, soprattutti sul tema della decadenza.

Possono scegliere questo regime fiscale, i proprietari di immobili dati in affitto che fanno parte delle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10, uffici e studi privati). Optando per la cedolare secca chi offre in locazione una casa paga un’ imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

L’aliquota è ridotta al 15% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni che si trovano:

• nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

• nei Comuni con poche disponibilità abitative, articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Stiamo parlando di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, dei comuni confinanti

Ci sembra giusto ricordare che dall’anno 2014 e fino al 2017 tale aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10% e si applica anche ai i contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza per il eventi di calamità naturali.

SI SCEGLIE LA CEDOLARE SECCA Quando si registra il contratto di locazione o anche nelle annualità successiva, optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento annuo del canone di locazione sulla base della variazione Istat e ha l’obbligo di comunicare preventivamente la scelta per la cedolare, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, all’inquilino.

La cedolare secca deve essere seguita dal modello RLI, che si trova gratis sul sito dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione alla cedolare dura per l’intero periodo di durata del contratto (normalmente si tratta di contratti  “4+4”) ma il locatore ha la possibilità di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. In questo la revoca va dichiarata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, cioè entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente.

Il decreto fiscale in vigore dal 3 dicembre del 2016 ha previsto che in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non si prevede la revoca dell’opzione alla cedolare secca qualora il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime favorevole della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando redditi da cedolare nella sua dichiarazione.

Per i contratti di locazione a cedolare secca è previsto un regime contributivo – del tutto facoltativo – che sostituisce quello convenzionale. Chi concede in locazione un’abitazione optando per un contratto di locazione cedolare secca non è dunque tenuto al pagamento dell’Irpef e delle imposte addizionali sulla parte di reddito derivante dall’immobile e non è obbligato al pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto di affitto.
In caso di contratto a cedolare secca è invece dovuta un’imposta sostitutiva con un’aliquota pari al 21% del canone di locazione annuo concordato dalle parti. È prevista un’aliquota del 15%, ridotta al 10% nel quadriennio 2014/2017, per i contratti di locazione a canone concordato – 3+2 anni – relativi ad abitazioni ubicate in comuni con carenze abitative, ad alta tensione abitativa o sottoposti a stato di emergenza a seguito di calamità.

L’imposta sostitutiva per il contratto di locazione cedolare secca è dovuta dal locatore e si paga con le stesse modalità e secondo le stesse scadenze previste per l’Irpef, ovvero mediante acconto e saldo complessivo.
Nel primo anno i cui si esercita l’opzione l’acconto non è dovuto perché non è possibile determinare una base imponibile di riferimento.
Negli anni successivi è necessario versare un acconto pari al 95% dell’imposta sostitutiva pagata l’anno precedente, se quest’ultima è superiore a 51,65 euro. Il versamento deve essere effettuato:

• Entro il 30 novembre, in un’unica soluzione, se l’imposta dovuta è inferiore a 257,52 euro
• In due rate, da pagare entro il 16 giugno e entro il 30 novembre, se l’importo è superiore a 257,52 euro. Le rate saranno, rispettivamente, del 40% e del 60%, da calcolare sull’acconto del 95%

Il saldo dell’imposta sostitutiva va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce. È possibile ritardare il pagamento fino al 16 luglio, con una maggiorazione dello 0,40%.

I pagamenti dell’imposta sostitutiva possono essere effettuati con modello F24, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando i seguenti codici tributi:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

L’imposta sostitutiva per la cedolare secca può essere compensata con eventuali crediti, secondo le norme ordinarie.

Ricordiamo infine che possono optare per tale regime contributivo soltanto le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento – ad esempio l’usufrutto – che concedono in locazione un immobile per fini abitativi, dunque è escluso l’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata sia al momento della registrazione del contratto, sia negli anni successivi e dura per l’intera durata del contratto o per il residuo periodo di durata. In caso di proroga automatica del contratto sarà necessario in ogni caso confermare l’opzione della cedolare secca. È possibile revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, versando l’imposta di registro eventualmente dovuta. In caso di revoca è possibile esercitare nuovamente l’opzione della cedolare secca in ciascuna annualità successiva

Dott.ssa Antonella Selvaggio